มี ศิริวัฒน์ วงศ์วัฒนา ผู้อำนวยการสายงานลงทุนสัมพันธ์และสารสนเทศ บรรยายสรุปข้อมูล 2 ส่วนหลัก คือ ผลประกอบการไตรมาสที่ 1/2550 กับชี้แจงผลคืบหน้าโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียม เมโทร พาร์ค สาทร

ไตรมาสแรกสำหรับพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ยังไม่ใช่ไตรมาสที่สดใสนัก (รายละเอียดในตาราง) ตัวเลขรับรู้รายได้ต่ำกว่าประมาณการไว้ คืออยู่ที่ 966 ล้านบาท ลดลง -13% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2549 ที่มีตัวเลขรับรู้รายได้ 1,116 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม สภาวการณ์แบบนี้เกิดขึ้นกับแทบทุกบริษัททั้งในและนอกตลาดหุ้น

ตัวเลขรับรู้รายได้ลดลงเพราะความไม่มั่นใจของผู้บริโภคเป็นสาเหตุหลัก เราโชคดีเพราะปรับกลยุทธ์ในการผลิตสินค้า หันมาทำบ้านไม่แพง แต่ยังไม่ดีมาก ไม่ทันการ...

กล่าวคือ บริษัทมียอดพรีเซลในช่วงสามเดือนแรกของปีอยู่ที่ 1,400 ล้านบาทโดยประมาณ แต่รับรู้รายได้เพียง 966 ล้านบาทดังกล่าว ส่วนที่จะทยอยรับรู้รายได้ในอนาคตอันใกล้นี้เป็นเพราะปรับโปรดักต์ใหม่ หันมาทำตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำให้ดีมานด์ทะลักเข้ามาอย่าง รวดเร็ว ผลลัพธ์คือ สร้างไม่ทัน นั่นหมาย ความว่าส่งมอบไม่ทัน

เพราะฉะนั้น ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้หายไปไหน แต่จะไปโชว์เป็นผลประกอบการไตรมาสที่สอง- ที่สาม-ที่สี่ของปี

เปรียบเทียบยอดพรีเซลไตรมาสแรกปีนี้เราทำได้ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว แปลว่าบริษัทเดินมาถูกทาง แต่เวลาในการผลิต (สร้างบ้าน) ใช้มากกว่าที่คิด คาดว่าจะรับรู้ได้รายได้ได้มากขึ้นในไตรมาสที่สอง เพราะบ้านนิวเทรนด์จะเห็นจริงตั้งแต่ไตรมาสที่สองเป็นต้นไป

บริษัทเลือกชี้แจงข้อมูลที่คาดว่าจะเป็นไฮไลต์ที่ทุกคนถามถึง นั่นก็คือโครงการ เมโทร พาร์ค สาทร คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น แบ่งเป็นเฟส 1 จำนวน 10 อาคาร อาคารละ 95 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1.6 ล้านบาท/ยูนิต หรือเฉลี่ย 36,000 บาท/ตร.ม. มีทั้งแบบแถมเฟอร์นิเจอร์และห้องเปล่า ทั้งนี้ทั้งนั้น 10 อาคารในเฟสแรก ขายหมดแล้ว

ดังนั้น เมโทร พาร์ค เฟส 1 จึงเป็นเรื่องของงานก่อสร้าง ณ ไซต์โครงการล้วนๆ เป้าหมายที่ดีลไว้กับผู้รับเหมาคือ ภายในเดือนมิถุนายนจะแล้วเสร็จ 7 อาคาร และภายในเดือนกรกฎาคมจะต้องแล้วเสร็จทั้ง 10 อาคารในเฟสแรก

ในฟากงานขาย เฟสแรกและยูนิตแรกที่เริ่มโอนคือเมื่อวันที่ 28-29 มีนาคมที่ผ่านมา จนถึงปัจจุบันเพิ่งจะโอนได้เพียง 145 ยูนิต มูลค่าประมาณ 180 ล้านบาทเท่านั้น บริษัทมั่นใจว่าลูกค้าจะโอนครบ 100% เพราะเริ่ม เห็นของ บวกกับเฟสสองมีการปรับราคาขึ้น จึงไม่มีเหตุผลที่จะไม่รับโอนแต่อย่างใด เท่ากับภายในปีนี้เฟสแรกจะทำเงินให้กับบริษัทรวม 1,500 ล้านบาท

สำหรับเฟสสอง จำนวน 8 อาคาร แบ่งการพัฒนาเป็นเฟส 2/1 กับเฟส 2/2 โดยเฟส 2/1 เปิดขายตั้งแต่กลางปีที่แล้ว ปัจจุบันมียอดขาย 70% มูลค่าโครงการรวม 1,400-1,500 ล้านบาท จะเห็นว่าจำนวนอาคารลดลงกว่าเฟส 1 แต่มูลค่าโครงการใกล้ๆ กัน เหตุผลเพราะมีการปรับราคาขึ้นเป็น 38,000-39,000 บาท/ตร.ม. โดยลูกค้าจะได้ห้องชุดแถมเฟอร์นิเจอร์

สำหรับคอนโดมิเนียม ตามแผนคือจะมีการขายปีนี้ทั้งปี ภายในเดือนมิถุนายนจะเปิดเฟส 2/2 เพื่อรุกด้านการขายให้ต่อเนื่อง คาดว่าการขายและรับรู้รายได้ของคอนโดมิเนียมเฟสสอง อาจจะข้ามปีไปถึงต้นปีหน้าด้วย

ตัวเลขที่น่าสนใจคือ ณ ไตรมาสแรก บริษัทมียอดขายในมือ (backlog) 3,952 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 2,300 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 364 ล้านบาท ที่เหลือเป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 1,200-1,300 ล้านบาท (บ้านเดี่ยวคาดว่าไม่ต่ำกว่า 60% จะรับรู้รายได้ภายในไตรมาสที่สอง)

อย่างไรก็ตาม สำหรับ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค การลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมยังไม่ใช่โปรดักต์ธงในการปั๊มรายได้เข้าองค์กร ถึงแม้ตัวเลข backlog ไตรมาสแรกนี้จะพบรายได้จากคอนโดมิเนียมประมาณ 58% แต่ถ้าหากดูจากตัวเลขพรีเซลพบว่ายอดพรีเซล 1,400 ล้านบาท มาจากทาวน์เฮาส์ 106 ล้านบาท คอนโดฯเพียง 180 ล้านบาท ขณะที่บ้านเดี่ยวสูงถึง 1,134 ล้านบาท

นอกจากนี้ แผนการขายคาดว่าจะมีตัวเลข พรีเซลทั้งปี ประมาณกว่า 6,000 ล้านบาท คาดว่าจะเป็นคอนโดฯประมาณ 1,500 ล้านบาทเท่านั้น ที่เหลือเป็นโครงการแนวราบทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว สอดรับกับนโยบายใหญ่ที่ตั้งเป้าไว้ 8,000 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากคอนโดฯ 20% ทาวน์เฮาส์ 10% ที่เหลือเป็นบ้านเดี่ยวแบรนด์ เพอร์เฟคพาร์ค และ เพอร์เฟคเพลส

ถามถึง มาร์จิ้น คำตอบคือยังแกว่งอยู่ที่ 28-32% (ตัวเลขในมือกับตัวเลขในอนาคต) โดยสรุปคือ มาร์จิ้นที่อยากเห็นคือ 30%

ความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจคือ งบฯโฆษณาปีที่แล้ว 240 ล้านบาท ปีนี้เพิ่มเป็น 280 ล้านบาท แต่ไตรมาสแรกที่ผ่านมาบริษัทค่อนข้างจะ เงียบ มาก ดังนั้นงบฯโฆษณาที่ยังไม่ได้ใช้จะถูกเกลี่ยไปใช้ในช่วงครึ่งปีหลัง เมื่อถึงตอนนั้นคงจะได้เห็นแคมเปญเจ๋งๆ ที่จะมาต่อยอดแคมเปญ Perfect Day Perfect Price ในปัจจุบัน

หน้า 12